È di poche ore fa la notizia che la bozza della manovra finanziaria potrebbe portare la tassazione degli affitti brevi al 26% per tutti (niente più 21% per chi ha un solo immobile) e consentirebbe ai capoluoghi e località turistiche/città d’arte di alzare l’imposta di soggiorno fino a 7€ entro il 2026.
È una svolta che tocca numeri, strategia e sostenibilità del modello.
NO PANIC: Prima di reagire “di pancia”, ragioniamo ed analizziamo insieme pro e contro.
POSSIBILI VANTAGGI
• Regole uniformi: un’aliquota unica semplifica la lettura del quadro fiscale. Meno “zone grigie”, meno margini di errore per i privati.
• Selezione qualitativa dell’offerta: i progetti amatoriali a bassa resa faranno più fatica; resteranno (o entreranno) operatori con processi solidi. Meno “rumore” nel mercato può favorire chi lavora bene.
• Programmazione più seria: con un costo fiscale chiaro e stabile si possono fare budget, break-even e pricing con maggiore precisione.
SVANTAGGI
• Margini compressi: il passaggio dal 21% al 26% riduce il netto soprattutto dove l’ADR è basso o i costi fissi sono alti (pulizie, lavanderia, commissioni OTA).
• Rischio aumento prezzi: molti cercheranno di “scaricare a valle” → possibile calo tasso di occupazione se la domanda è elastica sul prezzo.
• Imposta di soggiorno più alta: fino a 7€ a persona/notte in alcune città = differenziale sensibile sul prezzo finale percepito dall’ospite.
• Uscita dei piccoli: chi è borderline su rendimenti/tempo potrebbe tornare al lungo termine o all’affitto medio (1–6 mesi). Offerta turistica meno capillare in alcune aree.
IMPATTO PRATICO PER GLI ATTORI PRINCIPALI
Proprietario privato (1–2 unità)
• Se oggi eri “giusto giusto”, il 26% può spingerti a rivedere min stay, notti minime garantite, spese lavanderia, fee PM.
• In base alla tua zona, valuta seriamente il medio termine in bassa stagione e ottimizza i costi (forniture, pulizie a forfait per soggiorni più lunghi).
Property manager
• Crescerà la richiesta di gestione professionale: più burocrazia percepita, più complessità di prezzo.
• La fee PM va ripensata su modello a valore (non solo %), con pacchetti che includano automazioni, dinamica tariffaria, audit qualità. Occorre garantire eccellenza, non mediocrità.
Ospiti
• Prezzi medi in lieve aumento nelle città a forte domanda e dove l’imposta sale.
• Scelta più “premium” e meno improvvisazione: standard migliori, minore dispersione qualitativa. Fenomeno già in atto: ne avevo parlato in un precedente post.
Comuni
• Maggior gettito (tassa soggiorno) e quadro più controllabile.
• Resta il tema capacità ricettiva: se troppa offerta esce, si alzano i prezzi e si riduce l’accessibilità.
Queste sono le mie riflessioni iniziali su questa importante novità.
Nel prossimo post ti porto con me in un breve viaggio nel futuro, cercando di prevedere il possibile scenario dei prossimi mesi.
e tu cosa ne pensi?
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